64 % haben Anspruch auf eine geförderte Wohnung im sozialen Wohnungsbau (nur die Wohnungen gibt es nicht)

Was soll am System der „Sozialwohnungen“ sozial sein, wenn rund die Hälfte der Wohnungen teurer ist, als es der Mietspiegel vorsieht, der wohlgemerkt Neuvermietungsmieten für Wohnungen auf dem „freien Markt“ abbildet. Inzwischen sind 2 von 3 Haushalten in Berlin berechtigt, eine Sozialwohnung zu beantragen, doch im Jahr 2018 gibt es überhaupt nur noch knapp 98.000, und ihre Zahl nimmt weiter schnell ab. Es ist ein System, das weit hinter den Zielen zurückbleibt, weil es grundsätzlich falsch konzipiert ist.

Sozialer Wohnungsbau schafft Sicherheit für Investoren, statt für Bedürftige

Immer wieder, wenn es um die Frage nach bezahlbarem Wohnraum geht, kommt der soziale Wohnungsbau ins Spiel. Doch in Deutschland ist der soziale Wohnungsbau nicht das, was sich viele darunter vorstellen, nämlich Wohnraum vom Staat zur Verfügung gestellt für Menschen, die sich sonst keine Wohnung am Markt leisten können. Hierzulande ist der soziale Wohnungsbau vielmehr ein hoch profitables Geldanlageprogramm. Es geht darum, privaten Investoren eine sehr gute Rendite zuzusichern, wenn sie als Gegenleistung für einen gewissen Zeitraum „bezahlbaren“ Wohnraum mit Sozialbindungen (= vermietbar nur an Berechtigte) anbieten. Aufgrund dieser sozial nicht nachhaltigen Fördersystematik durch den Staat sprechen Expert*innen im Zusammenhang mit dem Sozialen Wohnungsbau auch lediglich von einer „sozialen Zwischennutzung“ der Wohnungen.

45 % der Berliner Sozialwohnungen liegen über dem Mietspiegel

In Berlin haben ca. 64 % aller Haushalte Anspruch auf eine geförderte Wohnung im sozialen Wohnungsbau. Abgesehen davon, dass es fast unmöglich ist, eine dieser Wohnungen zu bekommen, sind diese Wohnungen oft viel zu teuer: mehr als 45 % der Berliner Sozialwohnungen liegen bereits seit 2014 über dem Mietspiegel. Aufgrund der auslaufenden Förderprogramme aus den 1970iger und 80iger Jahren verschwinden jedes Jahr tausende Sozialwohnungen, weil sie aus der Sozialbindung rausfallen. Die Folge der Fördersystematik ist, dass die Mieten inzwischen stark ansteigen und diese Kosten für die Mieter*innen nicht mehr vollständig vom Jobcenter übernommen werden.

Wenn der Investor keine Lust mehr hat, kauft er sich einfach frei.

Zudem reduziert sich die Zahl der Sozialwohnungen aktuell auch, weil derzeit bei vielen Wohnungsprojekten die laufenden Kredite auf einen Schlag durch Umschuldung von den Investoren zurückgezahlt werden. Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie. Da lohnt es sich, jetzt alte Kredite zu hohen Zinsen durch neue zu günstigen Zinsen abzulösen. Die Laufzeit der Sozialbindungen verkürzt sich durch die Rückzahlung extrem und plötzlich ist eine Wohnung, die eben noch eine Sozialwohnung war, keine mehr, auch wenn es anschließend noch Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen gibt.
Pech für die Mieter*innen, dass sie dann immer noch in derselben Wohnung wohnen. Glück für die Eingentümer*innen, dass durch Mietsteigerungen lästige „alte“ Sozialmieter*innen meist sehr schnell zum Auszug bewegt werden können. Natürlich legal und tragisch, dass es oft wirklich alte Menschen trifft.
Der Senat versucht dagegen, den Eigentümer*innen seit Juli 2016 Zinssenkungen anzubieten, um dem ach so flüchtigen Geld einen Anreiz zugeben, die Förderdarlehen nicht vorzeitig zurückzuzahlen. Der Staat gibt also Vermögenden (in der Regel Anleger*innen von Immobilienfonds) Vergünstigungen, um Wohnungen zu halten, deren Miete der Staat an die Vermögenden bezahlt. Ein tolles System, bei dem nur die Vermögenden gewinnen können.

Neubau muss gesteigert werden, ist aber allein nicht die Lösung

Die Zahl der Sozialwohnungen nimmt derzeit viel schneller ab, als jedes Neubauprogramm zusätzlich welche zur Verfügung stellen kann. Im Moment sind in Berlin noch ca. 98.000 Sozialwohnungen vorhanden. Knapp 3.000 Sozialwohnungen fallen jährlich aus dem Bestand und seit 2014 sind gerade mal 817 Sozialwohnungen neu gebaut worden. Mit großen Anstrengungen soll diese Zahl 2018 auf 1.500 gebracht werden.
Gleichzeitig steigt der Bedarf extrem. Im letzten Jahr wurden über 46.000 Wohnberechtigungsscheine (WBS) die zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigen von Haushalten beantragt – rund ein Drittel mehr als im Jahr zuvor. Niemand muss ein Rechengenie sein, um zu merken, dass diese Zahlen nicht zusammenpassen.
Die Krise des sozialen Wohnungsbaus wird sich in den nächsten Jahren weiter verschärfen. Neubau kann nicht „die“ viel beschworene Lösung für den Fehlbestand sein. Es muss eine Kombination aus nachhaltig finanziertem Neubau und dazu einen vehementen Bestandsmietenschutz geben.

Sozialer Wohnungsbau kann funktionieren, aber nur ohne private Investoren

Die erste Regel eines wirklichen „Sozialen Wohnungsbaus“ muss lauten: mit privaten renditeorientierten Unternehmen kann kein nachhaltig sozialer Wohnungsbau gestaltet werden. Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften müssen gestärkt, radikal sozial ausgerichtet und gleichzeitig einer stärkeren demokratischen Kontrolle unterworfen werden. Eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit muss eingeführt werden, um nicht wieder profitorientierte Akteure am Markt zu stärken. Die alten Programme des sozialen Wohnungsbaus müssen reformiert werden, um die Mieter*innen nachhaltig vor steigenden Mieten zu schützen.

Viele Initiativen fordern:

  • Die Einführung einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit
  • Re-kommunalisierung der ehemaligen kommunalen Bestände
  • Demokratisierung der kommunalen Gesellschaften
  • Radikal soziale Ausrichtung der Wohnraumförderpolitik
  • Privatisierungsstopp für Landesunternehmen

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